I. Dự thảo Luật Chứng khoán mới siết chặt các hoạt động trên thị trường TPDN
Dự thảo Luật Chứng khoán mới, đang trong giai đoạn lấy ý kiến, dự kiến sẽ được Quốc hội thảo luận trong kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2024. Những thay đổi đáng chú ý bao gồm:
(1) yêu cầu gắt gao hơn đối với cá nhân và tổ chức muốn được chứng nhận là NĐT chuyên nghiệp;
(2) hạn chế sự tham gia của NĐT cá nhân vào hoạt động phát hành riêng lẻ TPDN và giao dịch trên thị trường thứ cấp;
(3) yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hoạt động phát hành TPDN ra công chúng;
(4) sửa đổi, bổ sung để đưa ra quy định chi tiết hơn về các hoạt động bị cấm trên thị trường.
II. Tác động đến ngành BĐS và các ngành liên quan
Những quy định mới tác động đáng kể đến các công ty vốn phụ thuộc nhiều vào TPDN và xem đây là kênh huy động vốn chính. Tác động tiêu cực nghiêm trọng nhất khi các công ty phát hành trái phiếu thông qua phát hành riêng lẻ cho các NĐT cá nhân, hoặc thông qua việc phát hành riêng lẻ cho các NĐT tổ chức nhưng sau đó bán lại phần lớn trái phiếu này cho các NĐT cá nhân. Các công ty này bao gồm NVL, DXG, VIC, VHM, DXS, CRE và KBC.
NLG và PDR, mặc dù có lịch sử phát hành TPDN thông qua chào bán riêng lẻ và một số trái phiếu đã được bán lại cho các NĐT cá nhân; nhưng cả 2 công ty đã chủ động giảm sự phụ thuộc vào TPDN trong những năm gần đây. Ngoài ra, những công ty này có danh mục dự án tiềm năng có thể củng cổ dòng tiền do đó những nhà phát triển BĐS này sẽ chịu tác động ở mức vừa phải.
Các công ty đã phát hành trái phiếu ra công chúng hoặc chào bán riêng lẻ cho NĐT tổ chức sẽ chịu tác động vừa phải (KDH chủ yếu sử dụng phương pháp này). Trong khi quy định yêu cầu về tài sản thế chấp khi phát hành trái phiếu ra công chúng có thể tạo ra một số thách thức cho các nhà phát triển BĐS, thời gian hạn chế giao dịch được kéo dài lên 3 năm (so với một năm trước đó) cũng có thể làm giảm nhu cầu từ các NĐT tổ chức.
Sau cùng, nhóm công ty VGC, IDC và PHR sẽ bị tác động không đáng kể vì các công ty này không phụ thuộc vào kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn. Mặc dù đã phát hành TPDN trong quá khứ, CTD và VRE họ vẫn có dòng tiền mạnh và đang nắm giữ vị thế tiền mặt thuần. Vì vậy, không có tác động đáng kể đến các công ty này.
III. Khuyến nghị & Đánh giá
Do các công ty BĐS và xây dựng đang phải đối mặt với những thách thức ngày càng gia tăng về nguồn vốn, do đó khuyến nghị NĐT tập trung vào công ty:
- Có nền tảng vững chắc,
- Danh mục dự án mạnh,
- Có năng lực triển khai dự án
- Sử dụng vốn hiệu quả, giúp giảm sự phụ thuộc vào việc phát hành trái phiếu.
Những lựa chọn hàng đầu của bao gồm KDH, NLG, PHR, IDC, CTD